Claves fiscales al comprar una segunda residencia en España

España sigue siendo uno de los destinos más atractivos del Mediterráneo para adquirir una segunda residencia. Clima, calidad de vida y seguridad jurídica atraen cada año a miles de compradores extranjeros. Sin embargo, detrás de la ilusión de comprar una casa junto al mar hay una realidad fiscal que conviene conocer antes de firmar, porque los impuestos y gastos asociados pueden suponer entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio de la vivienda.

Impuestos en el momento de la compra

La tributación depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano:

1. Vivienda de segunda mano: se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un tributo autonómico cuyo tipo varía según la comunidad (habitualmente entre el 6% y el 10%). En la Comunidad Valenciana el tipo general es del 10%.
2. Vivienda nueva: se aplica el IVA (10% en vivienda) más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila aproximadamente entre el 1% y el 1,5% según la comunidad autónoma.

Gastos asociados a la operación

Además de los impuestos, la compra conlleva una serie de gastos que hay que presupuestar desde el principio: notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad, honorarios de gestoría y, si se financia con hipoteca, los costes de tasación. Contar con asesoramiento independiente desde el inicio evita sorpresas en el momento de la firma.

El NIE y la cuenta bancaria: pasos previos imprescindibles

Ningún comprador extranjero puede escriturar sin disponer de un Número de Identidad de Extranjero (NIE). Recomendamos tramitarlo con antelación, junto con la apertura de una cuenta bancaria en España, para no bloquear el calendario de la operación.

Impuestos recurrentes tras la compra

Ser propietario en España genera obligaciones anuales que se mantienen mientras conserves el inmueble:

• IBI: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, de carácter municipal y anual, calculado sobre el valor catastral.
• Renta imputada (IRNR): si eres no residente y la vivienda no está alquilada, Hacienda considera que obtienes un rendimiento por su disponibilidad y debes declararlo mediante el Modelo 210.
• Tasa de basuras y gastos de comunidad, según el municipio y el régimen de la propiedad.

Planifica antes de comprar

Una buena planificación fiscal previa a la compra permite anticipar el coste total real de la operación, elegir la mejor forma de titularidad y evitar problemas futuros con la Agencia Tributaria. En Eurofiscal acompañamos todo el proceso —desde el NIE hasta la declaración anual— integrando la parte fiscal, legal y documental en un único interlocutor que habla tu idioma.